El inquilino que no se va al vencer el contrato no gana la propiedad.

Un contrato de arrendamiento que ya venció, con el inquilino todavía dentro del inmueble, genera una duda que llega seguido al despacho: si el tiempo pasa y el arrendador no hace nada, ¿puede el inquilino terminar quedándose con la propiedad? La respuesta corta es no, mientras el inquilino siga reconociendo al arrendador como dueño. La respuesta completa exige distinguir dos figuras del Código Civil Federal que se confunden con frecuencia: la tácita reconducción, que sí ocurre cuando nadie se opone al vencimiento, y la prescripción positiva, que casi nunca ocurre en un arrendamiento, pero que deja de ser imposible si el arrendador abandona el inmueble durante años.

El contrato vencido no borra la obligación de desocupar el inmueble

Qué obligación conserva el inquilino cuando el plazo pactado ya terminó es la primera pregunta que conviene resolver antes de cualquier otra. El vencimiento del contrato no libera automáticamente el inmueble ni convierte al inquilino en ocupante ilegal de un día para otro: en la práctica, si el inquilino permanece y el arrendador no se opone de manera expresa, la relación de arrendamiento continúa existiendo, solo que bajo otras reglas. Lo que sí desaparece, en cambio, es la certeza sobre cuándo termina esa relación, porque un contrato con fecha fija se convierte en uno sin fecha de término definida. Esa falta de certeza es precisamente lo que un arrendador debe resolver pronto, y no dejar correr, para no perder el control sobre el momento de recuperar el inmueble.

Seguir pagando la renta después del vencimiento no vuelve dueño al inquilino

Por qué un inquilino que sigue pagando renta no gana la propiedad, sin importar cuántos años acumule ocupando el inmueble, tiene una respuesta precisa en el artículo 1151 del Código Civil Federal. Para que la posesión pueda transformarse en propiedad mediante la prescripción positiva, debe ejercerse en concepto de propietario, es decir, comportándose como dueño y no como quien reconoce a otro como tal, además de ser pacífica, continua y pública. Un inquilino que paga renta, o que simplemente sigue ocupando el inmueble sin objetar quién es el dueño, no posee en concepto de propietario: reconoce al arrendador como tal, y ese reconocimiento es justo lo que impide que el tiempo cuente para prescripción, sin importar cuántos años pasen desde que venció el contrato. El escenario cambia solo si el inquilino deja de reconocer al arrendador de forma abierta, algo que tratamos con detalle en la nota sobre posesión vs. propiedad de una casa en México, y que en un arrendamiento ordinario es la excepción, no la regla.

La tácita reconducción convierte el contrato en indefinido, no en una cesión de propiedad

Qué pasa legalmente cuando el inquilino sigue en el inmueble y el arrendador no dice nada tiene nombre propio en el Código Civil Federal: tácita reconducción. El artículo 2486 del Código Civil Federal establece que si el arrendatario permanece en el uso del inmueble, de manera pública y sin oposición del arrendador, después de concluido el término del contrato, el arrendamiento se entiende renovado, pero por tiempo indeterminado. Esto tiene dos consecuencias prácticas que un arrendador no puede pasar por alto. La primera es que el contrato sigue vigente, con todas sus obligaciones, incluida la de pagar renta; la segunda, y la que más confusión genera, es que esa renovación no es una cesión de derechos sobre el inmueble ni un paso hacia la propiedad del inquilino, es simplemente la continuación del mismo arrendamiento bajo un plazo distinto. El riesgo real para el arrendador no es perder la propiedad de un día para otro, sino perder claridad sobre cuándo puede exigir la desocupación, porque un contrato indeterminado se termina con un aviso formal, no con el simple paso de los meses.

El único camino legal para recuperar el inmueble es el juicio especial de arrendamiento inmobiliario

Qué debe hacer un arrendador cuando el inquilino no desocupa, ya sea que el contrato haya vencido, se haya renovado tácitamente o nunca se haya firmado por escrito, tiene una sola respuesta legal. El artículo 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos prohíbe que cualquier persona se haga justicia por su propia mano, así que cortar servicios, cambiar la cerradura o retirar las pertenencias del inquilino no son opciones, sin importar cuánto tiempo lleve vencido el contrato. La vía correcta es el juicio especial de arrendamiento inmobiliario, regulado en los artículos 520 a 529 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, que termina con una sentencia y, si procede, con el lanzamiento ordenado por el juzgado. Contar con un contrato por escrito ayuda a que ese juicio avance más rápido: el artículo 2406 del Código Civil para el Distrito Federal exige que el arrendamiento conste por escrito e imputa al arrendador la falta de esa formalidad, así que un arrendador que rentó de palabra, o que dejó vencer el contrato sin renovarlo por escrito, litiga con una carga probatoria más pesada sobre cuándo terminó realmente el plazo original.

Lecturas relacionadas en el despacho

Para entender con más detalle qué separa la posesión de la propiedad, y cuándo sí corre la prescripción positiva sobre un inmueble, ver la nota sobre posesión vs. propiedad de una casa en México. Para conocer qué medidas de hecho están prohibidas cuando un inquilino no se va, ver 5 movidas ilegales al desalojar a un inquilino en CDMX. Para el panorama completo del área que atiende juicios de arrendamiento, desalojo y acciones de posesión, litigio civil en Bissu Abogados resume servicios y criterios de trabajo del despacho.

Si la disputa con el inquilino terminó y lo que sigue es negociar o litigar sobre reparaciones pendientes, ver también la nota sobre quién paga las reparaciones mayores en un contrato de arrendamiento.

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