5 movidas ilegales al desalojar a un inquilino en CDMX.

Un arrendador con un inquilino en mora, con daños al inmueble o simplemente incómodo, suele buscar la salida más rápida: cortar un servicio, cambiar la chapa o sacarlo mientras no está. En México ninguna de esas rutas es un atajo legal. El Código Civil y el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares reservan la recuperación del inmueble para el juez, y cada una de estas movidas, en lugar de resolver el conflicto, le da al inquilino un argumento adicional para demandar.

El desalojo solo lo ordena un juez, nunca el arrendador por su cuenta

Por qué el desalojo solo puede ordenarlo un juez es la primera pregunta que conviene resolver antes de tomar cualquier medida contra un inquilino incómodo. El artículo 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos es la base de todo el sistema: ninguna persona puede hacerse justicia por sí misma ni ejercer violencia para reclamar un derecho, sin importar qué tan fundado esté ese derecho. Aplicado al arrendamiento, esto significa que el arrendador no puede decidir, por su cuenta, que el contrato terminó y actuar en consecuencia.

La vía correcta es el juicio especial de arrendamiento inmobiliario, regulado en los artículos 520 a 529 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares. Es un procedimiento oral, pensado para ser más ágil que un juicio civil ordinario, pero sigue siendo un juicio: demanda, contestación, audiencia y sentencia. Cuando el arrendador se salta ese proceso, no gana tiempo. Lo pierde, porque el inquilino despojado puede acudir de inmediato al juez civil a pedir que se le restituya la posesión, y el arrendador queda como la parte que incumplió la ley, no como la que hizo valer su derecho.

Cortar el agua o la luz y cambiar la cerradura son vías de hecho prohibidas

Qué protege el goce pacífico del inquilino frente a cortes de agua o luz tiene una respuesta precisa en el Código Civil, no en la costumbre. El artículo 2412, fracciones III y IV, del Código Civil para el Distrito Federal obliga al arrendador, aunque no exista pacto expreso, a no estorbar ni embarazar de ninguna manera el uso del inmueble arrendado, salvo por reparaciones urgentes e indispensables, y a garantizar el uso o goce pacífico de la propiedad durante todo el tiempo del contrato. Interrumpir el suministro de agua o de luz para presionar la salida del inquilino incumple directamente esa obligación: no es una zona gris, es una infracción a un deber que la ley le impone al arrendador aunque el contrato no lo mencione.

Qué puede hacer el inquilino si el arrendador actúa por vías de hecho, como cambiar la cerradura mientras el inquilino no está, tiene una consecuencia procesal concreta. El inquilino, como poseedor del inmueble por virtud del contrato, puede ejercer el interdicto de recuperar la posesión, una acción cuyo objeto es reponerlo en la posesión, indemnizarlo por los daños y perjuicios sufridos y obligar al arrendador a garantizar que no repetirá la conducta, bajo apercibimiento de multa. La acción procede incluso contra el propietario que transfirió el uso del bien mediante contrato de arrendamiento, y puede ejercerse dentro de los dos años siguientes al hecho. En la práctica, un cambio de cerradura suele resolverse en contra de quien lo hizo, y en semanas, no en meses.

Un contrato de palabra no protege al arrendador si el inquilino incumple

Qué exige la ley sobre el contrato de arrendamiento por escrito es una duda frecuente entre arrendadores que rentan por confianza. El artículo 2406 del Código Civil para el Distrito Federal es claro en un punto que muchos arrendadores desconocen: el arrendamiento debe otorgarse por escrito, y la falta de esa formalidad se imputa al arrendador. Esto no anula un acuerdo verbal, pero sí coloca al propietario en desventaja cuando hay que probar cuál era la renta pactada, la duración del contrato o las condiciones de entrega del inmueble.

El problema se vuelve concreto en el momento de litigar. El juicio especial de arrendamiento inmobiliario exige acompañar el contrato a la demanda cuando este se celebró por escrito; sin él, el arrendador tiene que acreditar los términos del arrendamiento por otros medios, como testimonios o documentos indirectos, lo que alarga el proceso y le resta certeza al resultado. Rentar de palabra por confianza es una decisión legítima, pero conviene tomarla sabiendo que, si el inquilino incumple, el arrendador litiga con una mano atada.

El depósito en garantía solo se retiene por lo que dice el contrato

Cómo se regula la devolución del depósito en garantía es la última duda que suele surgir cuando el inquilino ya desocupó el inmueble. El Código Civil no regula el depósito en garantía como una figura con reglas fijas de monto o de causales de retención. Su validez y sus condiciones de uso dependen de lo que las partes hayan pactado en el contrato, conforme al principio de libertad contractual que recoge el artículo 1839 del Código Civil: los contratantes pueden poner las cláusulas que crean convenientes, y esas cláusulas rigen la relación mientras no contradigan un requisito esencial del contrato o una norma de orden público.

En la práctica, esto quiere decir que el arrendador puede aplicar el depósito a los conceptos que el contrato prevé, típicamente daños al inmueble que excedan el desgaste normal, rentas vencidas o adeudos de servicios pendientes al momento de la entrega, y debe estar en condiciones de acreditarlos. Retener el depósito por un concepto que el contrato no contempla, o sin poder demostrar el daño o el adeudo correspondiente, no es una potestad del arrendador: es un incumplimiento que el inquilino puede reclamar por la vía civil.

Lecturas relacionadas en el despacho

Para el análisis de otro conflicto civil donde el límite entre lo que la ley permite y lo que expone a una parte a un reclamo no siempre es evidente, ver nuestra nota sobre grabar en el trabajo sin consentimiento en México. Para el panorama completo del área que atiende controversias de arrendamiento, desalojo y acciones de posesión, litigio civil en Bissu Abogados resume servicios y criterios de trabajo del despacho.