Quién paga las reparaciones mayores en un contrato de arrendamiento.
El Código Civil obliga al arrendador a costear las reparaciones mayores aunque el contrato no lo diga. Una cláusula que te las traslade no cambia esa regla por sí sola.
Samuel Bissu Bazbaz · Abogado titular
· Última revisión por Samuel Bissu Bazbaz
Conclusiones clave
- El artículo 2412 del Código Civil para el Distrito Federal obliga al arrendador a conservar el inmueble y a hacer las reparaciones necesarias durante todo el contrato, aunque no haya una cláusula que lo diga expresamente.
- El artículo 2444 pone a cargo del inquilino solo los deterioros de poca importancia que suelen causar quienes habitan el inmueble, no las fallas estructurales ni de instalaciones mayores.
- El artículo 2425 sí hace responsable al inquilino cuando el daño lo causó su propio descuido, el de su familia, sus empleados domésticos o un subarrendatario.
- Una cláusula que traslada al inquilino toda reparación mayor, sin distinguir causa, choca contra una obligación que la ley le impone al arrendador de forma directa, no supletoria a falta de pacto.
- Si el arrendador no atiende una reparación necesaria, el inquilino tiene una vía civil para exigirla; no atenderla no es una omisión sin consecuencias.
"Las reparaciones mayores te tocan a ti" es una frase que aparece en más de un contrato de arrendamiento en CDMX, y también la pregunta correcta que sigue: ¿dónde dice eso? El Código Civil para el Distrito Federal ya resuelve quién paga cada tipo de reparación, y esa regla no depende de que el contrato la repita.
El arrendador debe reparar el inmueble aunque el contrato no lo diga
El artículo 2412, fracción II, del Código Civil para el Distrito Federal es el punto de partida: el arrendador debe conservar y reparar el inmueble aunque no haya pacto expreso, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias durante todo el arrendamiento. La frase "aunque no haya pacto expreso" es la clave. No se trata de una regla supletoria que aplica solo si el contrato guarda silencio; es una obligación que la ley le impone al arrendador de forma directa, con independencia de lo que el contrato mencione o deje de mencionar.
En la práctica, esto cubre las fallas que afectan la estructura del inmueble o sus instalaciones principales: filtraciones en el techo, humedad estructural, tuberías o instalación eléctrica que ya no funcionan con seguridad, un boiler o una bomba de agua descompuestos. Son reparaciones mayores porque comprometen el uso normal del inmueble, y el Código Civil las coloca del lado del arrendador.
El inquilino solo responde por los deterioros de poca importancia
El artículo 2444 del Código Civil para el Distrito Federal traza la línea del otro lado: el arrendatario solo responde por los deterioros de poca importancia que regularmente causan las personas que habitan el edificio. Una chapa que se atora, un contacto suelto, un mosquitero roto, entran en esa categoría de desgaste cotidiano que el uso normal de una vivienda produce.
La distinción entre "deterioro de poca importancia" y "reparación necesaria" no es un matiz decorativo: es la línea que separa lo que paga el inquilino de lo que paga el arrendador. Cuando la falla compromete la estructura, las instalaciones o la habitabilidad del inmueble, deja de ser un deterioro menor y vuelve a caer en la obligación de conservación del artículo 2412.
Una cláusula que traslada todo al inquilino no cambia la regla por sí sola
Aquí está la respuesta directa a "¿dónde dice eso?": una cláusula del contrato no puede trasladar al inquilino toda reparación mayor sin distinguir su causa, porque eso choca contra una obligación que el Código Civil impone al arrendador de forma directa, no como default que el contrato pueda desplazar libremente. El principio de libertad contractual permite pactar procedimientos, plazos de aviso o montos para reparaciones menores, pero no permite que el arrendador se libere, por la sola redacción de una cláusula, de una obligación de conservación que la ley le atribuye a él.
La única reparación mayor que sí puede recaer en el inquilino es la que resulta de su propia conducta: el arrendatario responde por los daños causados por su culpa o negligencia, o por la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios, conforme al artículo 2425 del Código Civil para el Distrito Federal. Si una tubería revienta por desgaste del edificio, es reparación del arrendador conforme al artículo 2412; si revienta porque alguien conectó algo indebido y provocó el daño, la responsabilidad se traslada al inquilino conforme al artículo 2425. La causa del daño, no la cláusula del contrato, es lo que decide quién paga.
Qué hacer si el arrendador no atiende una reparación necesaria
Cuando el arrendador se niega o simplemente no atiende una reparación que le corresponde, el inquilino no se queda sin opciones. La primera línea de defensa es documentar: fotografiar la falla, avisar por escrito al arrendador y conservar esa comunicación con fecha. Ese registro sirve tanto para exigir la reparación como, si el arrendador insiste en no cumplir, para acreditar el incumplimiento y reclamar por la vía civil.
Antes de firmar un contrato con una cláusula de reparaciones poco clara, o antes de discutir con el arrendador quién debe pagar una reparación ya presente, conviene que un abogado revise la cláusula específica frente a los artículos 2412, 2425 y 2444 del Código Civil para el Distrito Federal. La respuesta casi nunca está solo en lo que dice el contrato, sino en cómo esa cláusula se sostiene frente a la ley.
Lecturas relacionadas en el despacho
Para el análisis de otras vías de hecho que el arrendador no puede usar contra un inquilino, ver nuestra nota sobre desalojo ilegal de un inquilino en CDMX. Para la advertencia general de revisar cada cláusula antes de firmar un contrato, ver no firmes solo la última hoja de un contrato en México. Para el panorama completo del área que atiende controversias de arrendamiento y contratos civiles, litigio civil en Bissu Abogados resume servicios y criterios de trabajo del despacho.
Preguntas frecuentes sobre quién paga las reparaciones mayores en un contrato de arrendamiento en CDMX.
01¿Quién paga las reparaciones mayores en una casa o departamento rentado en CDMX?
El arrendador. El artículo 2412, fracción II, del Código Civil para el Distrito Federal lo obliga, aunque no haya pacto expreso, a conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante todo el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias. Fallas de estructura, de instalaciones eléctricas o hidráulicas, de techos o de impermeabilización entran en esa categoría, y la obligación existe por ley, no porque el contrato la mencione.
02¿Qué reparaciones le corresponden al inquilino y cuáles al propietario?
El artículo 2444 del Código Civil para el Distrito Federal pone a cargo del inquilino los deterioros de poca importancia que regularmente causan las personas que habitan el inmueble, como una chapa, un contacto o un mosquitero. Todo lo que exceda ese desgaste cotidiano y afecte la estructura o las instalaciones del inmueble sigue siendo responsabilidad del arrendador conforme al artículo 2412.
03¿Puede el contrato de arrendamiento cambiar quién paga las reparaciones mayores?
Un contrato puede detallar procedimientos, plazos de aviso o montos para reparaciones menores, pero una cláusula que traslade al inquilino toda reparación mayor sin distinguir su causa se enfrenta a una obligación que el artículo 2412 impone al arrendador de forma directa. La única reparación mayor que puede recaer en el inquilino es la que resulta de su propio descuido, el de su familia, sus empleados domésticos o un subarrendatario, conforme al artículo 2425 del Código Civil para el Distrito Federal. Fuera de ese supuesto, la cláusula que quiere cambiar la regla no la cambia sola: conviene revisarla con un abogado antes de firmar.
04¿Qué puede hacer el inquilino si el arrendador no atiende una reparación necesaria?
El inquilino puede exigir por la vía civil que el arrendador cumpla la obligación de conservación y reparación que le impone el artículo 2412 del Código Civil para el Distrito Federal. Documentar la falla, avisar por escrito al arrendador y conservar esa comunicación fortalece cualquier reclamo posterior, sea para exigir la reparación o para cuantificar los daños que la omisión haya causado.
05¿El inquilino responde por el daño que él mismo causó al inmueble?
Sí. El artículo 2425 del Código Civil para el Distrito Federal obliga al arrendatario a responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, o por la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios. En ese supuesto, aunque la reparación sea mayor, el costo corresponde al inquilino porque el origen del daño no es el desgaste normal del inmueble sino su propia conducta.
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