Cómo heredar un departamento en CDMX y cambiar escrituras.
Heredar un inmueble no lo pone a tu nombre. Recién la adjudicación y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad te vuelven titular legal de la escritura.
Samuel Bissu Bazbaz · Abogado titular
· Última revisión por Samuel Bissu Bazbaz
Conclusiones clave
- Heredar un departamento no lo pone automáticamente a tu nombre: la propiedad sigue escriturada a nombre del difunto hasta que se concluye la sucesión con la adjudicación y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
- La adjudicación es el acto, notarial o judicial, por el que el bien pasa formalmente del patrimonio del difunto al de los herederos; recién entonces se otorga la escritura de adjudicación que reemplaza al título anterior.
- Para inscribir la nueva titularidad hay que pagar el traslado de dominio, los derechos del Registro Público de la Propiedad, los honorarios del notario y el predial al corriente, incluidos los adeudos del periodo en que la sucesión estuvo abierta.
- Cuando el inmueble tiene escrituras irregulares, no aparece inscrito a nombre del difunto o arrastra predial atrasado, el cambio de titular se complica y a veces obliga a trámites previos antes de poder adjudicar.
- Dejar dormir una sucesión encarece el cambio de escrituras: los recargos del predial crecen, las pruebas se pierden y, si fallece un heredero en el camino, aparece una segunda sucesión sobre el mismo bien.
La escena se repite en muchas familias. Murió un padre, dejó un departamento, y los hijos asumen que con el acta de defunción y un acuerdo entre ellos ya pueden ponerlo a su nombre o ponerlo en venta. Al primer trámite descubren que no es así: para el Registro Público de la Propiedad, el dueño sigue siendo el difunto, y lo seguirá siendo hasta que se cumpla un procedimiento que no se puede saltar. Heredar un inmueble y cambiar la escritura son dos cosas distintas, y entre una y otra hay un camino con etapas, pagos y plazos.
Ser heredero no es lo mismo que ser propietario inscrito
Cuando alguien fallece, sus bienes no pasan de golpe a los herederos con plena disponibilidad. La ley reconoce el derecho a heredar, pero ese derecho debe declararse y formalizarse en un procedimiento sucesorio antes de que produzca efectos frente a terceros. En el caso de un inmueble, esto es especialmente claro: el departamento sigue escriturado a nombre del difunto en el Registro Público de la Propiedad, y mientras no se cambie esa inscripción, nadie puede venderlo, hipotecarlo ni disponer de él con seguridad jurídica.
Por eso el objetivo del trámite, cuando hay una propiedad de por medio, no termina en la declaración de herederos. Termina cuando el bien queda adjudicado y, sobre todo, cuando esa adjudicación se inscribe y la escritura pasa a nombre de los nuevos titulares.
La sucesión es el paso previo obligatorio
No se puede adjudicar ni cambiar la escritura sin antes recorrer la sucesión. El procedimiento sucesorio, sea por la vía notarial o por la judicial, atraviesa cuatro etapas: la radicación, en la que se abre el trámite; la declaración de herederos, en la que se determina quiénes tienen derecho; el inventario y avalúo, donde se identifican y valúan los bienes, entre ellos el departamento; y la partición o adjudicación, en la que cada bien se asigna a quien corresponde.
Si hay testamento y los herederos están de acuerdo, la sucesión puede tramitarse ante notario y avanzar con relativa rapidez. Si no hay testamento, o si hay conflicto entre los herederos, el asunto va ante un juez y los tiempos se alargan. El detalle de qué papeles se necesitan para arrancar está en nuestra guía sobre los documentos para iniciar una sucesión en CDMX.
La adjudicación convierte el bien en patrimonio del heredero
La adjudicación es el momento clave para un inmueble. Es el acto por el que el departamento pasa formalmente del patrimonio del difunto al de los herederos, y se documenta en una escritura de adjudicación que otorga el notario o que deriva de la resolución del juez. Esa escritura es el nuevo título de propiedad: reemplaza al que estaba a nombre del difunto y será la base para inscribir el cambio.
Cuando hay un solo heredero, la adjudicación es sencilla: el bien se le asigna en su totalidad. Cuando son varios, hay opciones. Pueden adjudicarse el departamento en copropiedad, quedando como dueños por porcentajes, o pueden acordar que uno solo se quede con el inmueble y compense a los demás en dinero o con otros bienes de la herencia. Esa decisión conviene tomarla con asesoría, porque define no solo quién será el dueño, sino también cómo se calcularán los impuestos del trámite.
La inscripción en el Registro Público es lo que te vuelve titular frente a todos
Tener la escritura de adjudicación firmada todavía no basta. Para que el cambio de titular sea oponible frente a terceros, esa escritura debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México. La inscripción es lo que hace que cualquiera que consulte el folio del inmueble vea al heredero como dueño, y no al difunto.
Sin inscripción, el heredero queda en una situación frágil: en los hechos posee el departamento, pero en los papeles no aparece como propietario, lo que le impide vender con seguridad, obtener un crédito con garantía hipotecaria o defender el bien con claridad ante un tercero que alegue derechos. La inscripción cierra el círculo y es, en rigor, el verdadero cambio de escrituras que la gente busca cuando dice que quiere poner la casa a su nombre.
Lo que se paga para cambiar la escritura
El cambio de titularidad tiene un costo que se compone de varios conceptos. El principal es el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, conocido como traslado de dominio, que se causa porque la propiedad cambia de titular y se paga a la Tesorería de la Ciudad de México sobre el valor del inmueble. Suele ser el rubro más alto del trámite.
A ese impuesto se suman los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, que se pagan para asentar la nueva titularidad, y los honorarios del notario por la escritura de adjudicación. Hay un cuarto concepto que no se puede pasar por alto: el predial al corriente. El impuesto predial recae sobre el inmueble y se sigue generando aunque el titular haya muerto, así que la Tesorería exige que esté pagado, con sus recargos, antes de inscribir la adjudicación. El panorama completo de impuestos del proceso está en nuestro artículo sobre los impuestos por heredar en CDMX.
Los problemas que más complican el cambio de escrituras
No todos los inmuebles llegan limpios a la adjudicación. El obstáculo más común son las escrituras irregulares: el departamento que nunca se inscribió a nombre del difunto, la compraventa que quedó en contrato privado sin formalizar, la última transmisión que no se registró, o los datos del predio que no coinciden con el folio del Registro. Cuando esto ocurre, el Registro no inscribirá una adjudicación que no se apoye en un título previo válido, así que antes hay que regularizar: completar la cadena de transmisiones, formalizar la operación pendiente o corregir los datos registrales.
El segundo problema clásico es el predial atrasado. Una sucesión que se dejó dormir durante años acumula adeudos que, con recargos, pueden volverse una suma considerable, y que hay que liquidar de todos modos para poder escriturar.
A esto se agrega un riesgo silencioso: el tiempo. Si un heredero fallece antes de que la sucesión concluya, se abre una segunda sucesión sobre el mismo bien, los testigos y documentos se pierden, y lo que pudo ser un trámite ordenado se vuelve un enredo de varias herencias superpuestas. Por eso conviene no posponer.
Qué hacer si vas a heredar un departamento
Lo primero es reunir la documentación del inmueble junto con la del trámite sucesorio: la escritura a nombre del difunto, la boleta predial, las constancias de no adeudo y el folio del Registro Público de la Propiedad, además del acta de defunción y los documentos que acreditan el parentesco. Con ese paquete, un despacho con experiencia puede revisar el estado registral del departamento, anticipar si hay irregularidades que regularizar y estimar tanto los plazos como los costos del cambio de escrituras. Adelantarse a los problemas de titularidad antes de iniciar la sucesión evita sorpresas costosas en la etapa de adjudicación.
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Para conocer el área completa, ver herencias y sucesiones en Bissu Abogados. Si tu herencia incluye un inmueble con escrituras irregulares, predial atrasado o copropiedad en disputa, conviene revisar también litigio civil y agendar una consulta inicial sin costo.
Preguntas frecuentes sobre heredar un inmueble y cambiar la escritura en CDMX.
01¿Heredar un departamento lo pone automáticamente a mi nombre?
No. Ser heredero te da derecho a recibir el bien, pero no cambia por sí solo la escritura. Mientras la sucesión no concluye, el departamento sigue registrado a nombre del difunto en el Registro Público de la Propiedad, y nadie puede venderlo, hipotecarlo ni disponer de él con seguridad jurídica. El cambio de titularidad ocurre en dos pasos: primero la adjudicación, que es el acto por el que el bien se asigna formalmente a los herederos dentro del juicio o trámite sucesorio, y después la inscripción de esa adjudicación en el Registro. Hasta que ambos pasos se completan, la herencia existe en los hechos pero no frente a terceros, que seguirán viendo al difunto como dueño.
02¿Qué es la adjudicación de un inmueble heredado?
La adjudicación es la etapa final de la sucesión en la que se determina qué bien le toca a cada heredero y se formaliza esa asignación. Cuando se trata de un inmueble, el notario o el juez la documenta en una escritura de adjudicación, que es el nuevo título de propiedad y sustituye al que estaba a nombre del difunto. Si hay varios herederos sobre un mismo departamento, pueden adjudicárselo en copropiedad, por porcentajes, o acordar que uno se quede con el bien compensando a los demás. La adjudicación presupone que ya se hicieron las etapas anteriores: la radicación, la declaración de herederos y el inventario y avalúo de los bienes.
03¿Qué se paga para poner la escritura a mi nombre en CDMX?
Los conceptos son siempre los mismos, aunque el monto depende del valor del inmueble. Primero, el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, conocido como traslado de dominio, que se paga a la Tesorería de la Ciudad de México y suele ser el rubro más alto. Segundo, los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, para que la nueva titularidad quede asentada y sea oponible frente a terceros. Tercero, los honorarios del notario por la escritura de adjudicación. Cuarto, el predial al corriente, incluidos los adeudos acumulados mientras la sucesión estuvo abierta. A eso se suman los honorarios del trámite sucesorio en sí, que cambian según haya sido notarial o judicial.
04¿Cuánto tarda el cambio de escrituras de un inmueble heredado?
Depende sobre todo de la sucesión, no del registro en sí. Una sucesión testamentaria sin conflicto, tramitada ante notario, puede concluir en pocos meses; una intestamentaria o con herederos en desacuerdo, llevada ante el juez, puede tomar uno o varios años. Una vez que existe la escritura de adjudicación firmada y pagados los impuestos y derechos, la inscripción en el Registro Público de la Propiedad es un trámite acotado que se mide en semanas. El cuello de botella casi nunca es el registro, sino llegar a la adjudicación: por eso conviene iniciar la sucesión a tiempo y reunir desde el principio toda la documentación del inmueble.
05¿Qué pasa si el departamento tiene escrituras irregulares?
Es uno de los problemas más frecuentes y hay que resolverlo antes de poder adjudicar. Sucede cuando el inmueble no está inscrito a nombre del difunto, cuando la última escritura no se registró, cuando hay una compraventa que quedó en contrato privado sin formalizar, o cuando el predio no coincide con lo que dice el Registro. En esos casos, antes de la adjudicación suele hacer falta un trámite previo para regularizar la titularidad: completar la cadena de transmisiones, formalizar una operación pendiente o corregir los datos registrales. Ignorarlo no es opción, porque el Registro no inscribirá una adjudicación que no se apoye en un título previo válido a nombre del difunto.
06¿Tengo que pagar el predial atrasado para cambiar la escritura?
Sí. El predial recae sobre el inmueble, no sobre la persona, y sigue corriendo aunque el titular haya fallecido. Mientras la sucesión está abierta, la propiedad permanece a nombre del difunto y el predial se acumula mes a mes. Para inscribir la adjudicación a nombre de los herederos, la Tesorería exige que el predial esté al corriente, de modo que todos los adeudos del periodo, con sus recargos, deben liquidarse como parte del trámite. Es una de las razones más concretas para no dejar dormir la sucesión: cada año que pasa engrosa la cuenta y encarece el día en que finalmente se cambie la escritura.
07¿Puedo vender el departamento antes de cambiar la escritura?
No de forma segura. Mientras el inmueble figura a nombre del difunto, no hay un titular vivo que pueda transmitir la propiedad con plena validez, y cualquier comprador prudente lo rechazará o exigirá un precio castigado. Para vender, primero hay que concluir la sucesión, adjudicar el bien a los herederos e inscribir la adjudicación en el Registro Público de la Propiedad. Recién entonces los herederos, ya como dueños inscritos, pueden escriturar una venta. Intentar atajos, como vender por contrato privado o con un poder del difunto, genera operaciones impugnables que suelen terminar en litigio.
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