Impuestos por heredar en CDMX: ISR, predial y traslado de dominio.
Heredar no paga ISR. Pero adjudicarse un inmueble mueve el traslado de dominio, el predial atrasado y los derechos del Registro, y el ISR reaparece el día que vendes.
Samuel Bissu Bazbaz · Abogado titular
· Última revisión por Samuel Bissu Bazbaz
Conclusiones clave
- En México no existe un impuesto a la herencia: el ingreso que recibe el heredero por una herencia o un legado está exento del impuesto sobre la renta conforme al artículo 93 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
- Lo que sí causa impuesto es la transmisión de inmuebles: adjudicarse una propiedad heredada genera el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, conocido como traslado de dominio, que se paga a la Tesorería de la Ciudad de México.
- El impuesto predial sigue corriendo a nombre del difunto hasta la adjudicación, y los adeudos acumulados deben liquidarse antes de poder escriturar el inmueble a nombre de los herederos.
- El impuesto sobre la renta reaparece cuando el heredero vende después el bien heredado: se grava la ganancia obtenida, aunque puede aplicar la exención por casa habitación si se cumplen los requisitos.
- Aunque la herencia esté exenta, debe informarse en la declaración anual cuando los ingresos totales del año superan el umbral legal; omitir ese aviso puede poner en riesgo la exención.
La pregunta aparece apenas se menciona la palabra herencia. Alguien en la familia advierte que el gobierno se va a quedar con una parte, otro asegura que en México heredar no paga nada, y un tercero recuerda que un conocido tuvo que desembolsar una suma fuerte para poner la casa a su nombre. Los tres tienen una parte de razón, y por eso el tema se presta a confusión. La forma correcta de entenderlo es separar dos momentos: el de heredar y el de adjudicar y, más adelante, vender.
Heredar no paga impuesto sobre la renta
Empecemos por la buena noticia, que es además la más importante. En México no existe un impuesto a la herencia. El ingreso que recibe una persona por una herencia o un legado está exento del impuesto sobre la renta, conforme al artículo 93 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Da igual si lo que se recibe es dinero, un inmueble, acciones o un negocio: el acto de heredar, en sí mismo, no genera ISR para el heredero.
Esto distingue a México de países donde el solo hecho de recibir una herencia activa un impuesto sucesorio que puede llevarse un porcentaje relevante del patrimonio. Aquí no. La carga fiscal no está en heredar, sino en los trámites que vienen después, y ahí es donde conviene poner la atención.
El inmueble sí mueve un impuesto local: el traslado de dominio
El costo fiscal real de heredar una propiedad aparece al adjudicarla. Cuando el inmueble pasa formalmente del patrimonio del difunto al de los herederos, ese cambio de titular causa el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, conocido popularmente como traslado de dominio.
Se paga a la Tesorería de la Ciudad de México y se calcula sobre el valor del inmueble, conforme al Código Fiscal de la Ciudad de México. Es el rubro más alto del trámite y se liquida en el momento de escriturar la adjudicación ante notario. En algunos supuestos pueden aplicar reducciones, por lo que vale la pena revisar el cálculo con el notario antes de firmar, en lugar de aceptar la primera cifra.
El predial no se detiene
Mientras la sucesión está abierta, la propiedad sigue escriturada a nombre del difunto, y el impuesto predial se sigue generando como si nada hubiera pasado. El predial recae sobre el inmueble, no sobre la persona, así que la muerte del titular no lo suspende.
Para inscribir la adjudicación a nombre de los herederos, la Tesorería exige que el predial esté al corriente. Eso significa que todos los adeudos acumulados durante el tiempo que la sucesión estuvo abierta, con sus recargos, deben liquidarse como parte del trámite. Es una de las razones más concretas para no dejar dormir una sucesión: cada año que pasa engrosa la cuenta.
El impuesto que de verdad pega: cuando vendes
Aquí está el punto que más sorprende. Heredar está exento, pero vender después lo que se heredó no lo está. Cuando un heredero vende el inmueble que recibió, causa impuesto sobre la renta sobre la ganancia de la operación, que se calcula a partir del valor de adquisición, determinado conforme a las reglas que aplican a los bienes heredados, y el precio de venta.
Hay un alivio importante. Si el inmueble fue la casa habitación del vendedor y se cumplen los requisitos legales, aplica la exención por casa habitación, que puede liberar total o parcialmente esa ganancia. El impuesto se documenta y entera ante notario al momento de la venta. Por eso, decidir cuándo y cómo vender un bien heredado no es un detalle administrativo: puede significar una diferencia fiscal considerable, y conviene planearlo antes de poner el inmueble en el mercado.
Los otros costos del trámite
Además de los impuestos, la adjudicación de un inmueble suma dos costos que no son contribuciones pero que forman parte de la cuenta final. Los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, que se pagan para que la nueva titularidad quede asentada y sea oponible frente a terceros. Y los honorarios del notario por la escritura de adjudicación. A todo ello se añaden los honorarios del trámite sucesorio en sí, que dependen de si la sucesión fue notarial o judicial.
Cómo pagar lo justo y no de más
Tres prácticas ayudan a no pagar de más, todas dentro de la ley. La primera es declarar la herencia en la declaración anual cuando corresponde: aunque esté exenta, informarla es lo que conserva la exención y evita que la autoridad la trate como ingreso gravable o como discrepancia. La segunda es no dejar correr el predial ni los recargos, abriendo la sucesión a tiempo. La tercera es planear la eventual venta de los inmuebles, aprovechando la exención por casa habitación cuando aplica. El panorama de tiempos del trámite está en cuánto tarda una sucesión en CDMX, y conviene tenerlo presente porque el calendario fiscal va de la mano del sucesorio.
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Para conocer el área completa, ver herencias y sucesiones en Bissu Abogados. Si tu herencia incluye un inmueble con predial atrasado, escrituras irregulares o una venta posterior que quieres planear, conviene revisar también litigio civil y agendar una consulta inicial sin costo.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos al heredar en CDMX.
01¿Se paga algún impuesto por recibir una herencia en CDMX?
Por el solo hecho de heredar, no. México no tiene un impuesto a la herencia como existe en otros países. El ingreso que recibe el heredero por una herencia o un legado está exento del impuesto sobre la renta, conforme al artículo 93 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Esto aplica tanto al dinero como a los bienes que se reciben. La confusión surge porque, aunque heredar no se grava, los actos que vienen después sí pueden generar contribuciones: principalmente la transmisión de inmuebles a nombre de los herederos y, más adelante, la venta de esos bienes. Conviene separar el hecho de heredar, que es libre de ISR, de los trámites posteriores, que no lo son.
02¿Qué es el traslado de dominio y cuándo se paga?
El traslado de dominio es el nombre común del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles. Se causa cuando un inmueble cambia de titular, y la adjudicación por herencia es uno de esos supuestos: cuando la propiedad pasa formalmente del patrimonio del difunto al de los herederos, se genera el impuesto, que se paga a la Tesorería de la Ciudad de México y se calcula sobre el valor catastral o comercial del inmueble según el Código Fiscal de la Ciudad de México. Es el principal costo fiscal de heredar una propiedad, y se liquida en el momento de escriturar la adjudicación. En ciertos casos pueden aplicar reducciones, por lo que conviene revisarlo con el notario antes de firmar.
03¿Hay que pagar el predial atrasado del difunto?
Sí. El impuesto predial es una obligación que recae sobre el inmueble, no sobre la persona, y sigue generándose mes a mes aunque el titular haya fallecido. Mientras la sucesión no concluye, la propiedad permanece escriturada a nombre del difunto y el predial se sigue acumulando. Para poder inscribir la adjudicación a nombre de los herederos en el Registro Público de la Propiedad, la Tesorería exige que el predial esté al corriente, de modo que cualquier adeudo pendiente, con sus recargos, debe liquidarse como parte del trámite. Por eso conviene no dejar dormir una sucesión: el costo de los recargos crece con el tiempo.
04¿Pago impuestos si vendo lo que heredé?
Sí. Una cosa es heredar, que está exento, y otra es vender después el bien heredado, que sí causa impuesto sobre la renta sobre la ganancia obtenida en la venta. La ganancia se calcula a partir del valor de adquisición, que en una herencia se determina conforme a reglas específicas, y el valor de venta. Si el inmueble fue la casa habitación del vendedor y se cumplen los requisitos de la ley, puede aplicar la exención por casa habitación, que libera total o parcialmente esa ganancia. La operación se documenta ante notario, quien retiene y entera el impuesto. Planear el momento y la forma de la venta puede representar una diferencia fiscal importante.
05¿Debo declarar la herencia en mi declaración anual?
En muchos casos sí, aunque esté exenta. La Ley del Impuesto sobre la Renta obliga a informar los ingresos exentos por herencia o legado en la declaración anual cuando los ingresos totales del ejercicio superan el umbral que fija la propia ley. No se trata de pagar impuesto por la herencia, sino de declararla para conservar la exención: omitir ese aviso puede llevar a que la autoridad considere el ingreso como gravable o como discrepancia fiscal. La recomendación es conservar copia del trámite sucesorio y de la adjudicación, y reportar el ingreso en la anual del año en que se recibió, aun cuando no genere impuesto a cargo.
06¿Cuánto cuesta en total adjudicarse una casa heredada en CDMX?
No hay una cifra única, porque depende del valor del inmueble, pero los conceptos son siempre los mismos. Primero, el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles o traslado de dominio, que es el rubro más alto y se calcula sobre el valor del inmueble. Segundo, los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Tercero, los honorarios del notario por la escritura de adjudicación. Cuarto, el predial al corriente, incluidos los adeudos del periodo en que la sucesión estuvo abierta. A esos costos del inmueble se suman los honorarios del trámite sucesorio en sí. Un despacho con experiencia puede darte una estimación cerrada una vez que conoce el valor catastral y el estado registral de la propiedad.
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